Дешевая ипотека — хорошо, но доступные цены на жилье намного лучше

В качестве главного инструмента поддержки строительной отрасли в кризис государство избрало ипотеку. Ставки по кредитам уже приближаются к «западному» уровню — см. «Ипотека: грядет аукцион неслыханной щедрости». Однако дешевая ипотека сама по себе не сделает жилье доступным при завышенных в разы ценах на недвижимость. А для того чтобы снизить стоимость жилья, необходимо создавать условия для наращивания объемов строительства, что невозможно без разбюрократизации стройки, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Недорогая ипотека, безусловно, является непременным условием доступности жилья — купить квартиру с месячной зарплаты могут только олигархи. Так что чем ниже ипотечные ставки, тем лучше. Проблема в том, что ресурсы для их снижения подходят к концу – ставки по кредитам уже приближаются к западным 3-5%, о которых еще несколько лет назад мы могли только мечтать. Однако даже при таких ставках приобретение жилья в собственность не по карману большинству россиян. Более того, даже если представить, что ипотечные ставки вдруг станут нулевыми, очень значительная часть наших соотечественников все равно будут не в состоянии решить жилищный вопрос, так как стоимость недвижимости в крупных российских городах слишком сильно оторвалась от уровня доходов местного населения.

Согласно мировой практике, жилье считается доступным, если стоимость квадратного метра приблизительно равна среднемесячному доходу людей, живущих там, где этот метр находится. В Москве, по данным Мосгорстата, средняя зарплата по итогам I квартала 2020 г. составляла 95,8 тыс. руб., а средняя стоимость новостроек – около 230 000 руб. за кв. м (без учета «элитки» в центре и Новой Москвы). На вторичном рынке 1 кв. м в марте стоил в среднем 182 000 руб., по индексу www.irn.ru. Таким образом, цены на жилье в столице завышены как минимум в два раза. В других крупных агломерациях разрыв между доходами и ценами на жилье ниже, чем в Москве, но тоже очень велик.

Одна из главных причин неадекватных цен на недвижимость – ее дефицит. В России строят мало и дорого, что во многом обусловлено сложностью и длительностью самого процесса строительства, искусственными барьерами для входа на рынок. Поэтому, как неоднократно писал www.irn.ru, если есть задача повысить обеспеченность граждан жильем, начинать надо с упрощения регулирования строительной сферы. Разбюрократизация стройки позволит девелоперам сократить сроки реализации проектов, нарастить объемы ввода жилья и уменьшить себестоимость конечного продукта. А главное – обеспечит рост конкуренции между проектами и застройщиками, что в итоге создаст предпосылки для снижения цен.

Увеличение объемов строительства особенно важно в условиях снижения ипотечных ставок. Потому что на дефицитном рынке дешевые кредиты приводят к разгону цен на недвижимость, и ее доступность снижается (а бюджетные субсидии на уменьшение ставок формируют сверхприбыль банкиров и застройщиков). Напомним, именно удешевление ипотеки стало одной из главных причин астрономических темпов роста цен на квартиры в Москве в 2000-е гг. — см. «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2006 года».

Отечественные чиновники все это, конечно, прекрасно понимают и на протяжении вот уже 20 лет постоянно обещают упростить застройщикам жизнь путем ликвидации ненужных согласований. С 2018 г. эта тема регулярно всплывает в связи с нацпроектом в сфере жилья и городской среды, согласно которому к 2024 г. предполагается увеличить объемы ввода жилья в стране до 120 млн кв. м в год (в 2019-м сдали 80 млн). И вроде бы действительно какие-то барьеры снимают, что-то упрощают, переводят в электронный вид, однако воз и ныне там: на реализацию не самого сложного проекта по-прежнему требуется примерно пять лет.

Новый этап дискуссий на заданную тему инициировал президент Владимир Путин, выступая с обращением к гражданам 23 июня:

«На примере возведения медицинских центров, госпиталей во время эпидемии мы увидели, что можно, оказывается, строить гораздо быстрее и при этом качественно и надёжно, без обременительных формальностей, отнимающих время, силы, да, в конце концов, и деньги. Уже поручал правительству ещё раз проанализировать систему регулирования строительной отрасли, внести в неё изменения исходя из опыта последних месяцев. Знаю, что на первом этапе правительство готово перевести почти треть действующих требований к «стройке» в разряд рекомендаций».

А уже 26 июня стало известно, что премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал постановление о переводе почти трети действующих строительных требований в разряд рекомендаций. Курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин пояснил в интервью газете «Ведомости», что в целом планируется сократить все сроки инвестиционно-строительного цикла не меньше, чем на один год.

Очень хочется надеяться, что на этот раз у российских властей все же достанет политической воли для реализации давно назревших и даже перезревших изменений.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ТаблицаКарта

Проект	Расположение	ГК	Цена за квартиру	Мин ставка, %
Микрогород в лесу	Красногорский район	3 кв. 2021 г.	от 5 973 000 руб.	от 2.9%
Новоград «Павлино»	г. Железнодорожный	2 кв. 2022 г.	от 2 201 835 руб.	от 6.1%
Май город-курорт	Ленинский район	Сдан	от 5 104 275 руб.	от 4.5%
Кленовые Аллеи	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки	2 кв. 2022 г.	от 3 705 480 руб.	от 6.1%
Дабл	Ленинский район	4 кв. 2021 г.	от 2 722 200 руб.	от 5%
Сердце столицы	Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха	2 кв. 2019 г.	от 8 462 800 руб.	от 0.1%
СИМВОЛ	Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная	3 кв. 2019 г.	от 7 348 150 руб.	от 0.1%
Серебряный фонтан	Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская	4 кв. 2021 г.	от 8 382 860 руб.	от 4.5%
Царская площадь	Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо	3 кв. 2018 г.	от 10 673 090 руб.	от 5.99%
Савеловский Сити	Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская	4 кв. 2017 г.	от 8 199 779 руб.	от 4.8%
Жилой квартал D1	Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская	1 кв. 2021 г.	от 9 762 500 руб.	от 6.5%
Headliner	Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха	3 кв. 2022 г.	от 12 041 880 руб.	от 5.85%
Фестиваль Парк	Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал	2 кв. 2020 г.	от 9 180 862 руб.	от 5.85%
Резиденции Композиторов	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая	2 кв. 2021 г.	от 16 832 040 руб.	от 4.5%
Район «Москва А101»	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Коммунарка	2 кв. 2022 г.	от 5 925 000 руб.	от 5.1%
Район «Испанские кварталы»	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское	4 кв. 2019 г.	от 5 250 000 руб.	от 6%
Район «Скандинавия»	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка	1 кв. 2022 г.	от 4 564 048 руб.	от 6%
Суббота	Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская	1 кв. 2019 г.	от 42 678 336 руб.	от 0.1%
Румянцево-Парк	Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский	2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г.	от 4 331 500 руб.	от 0.1%
Fresh	Москва, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская	1 кв. 2022 г.	от 5 843 628 руб.	от 0.1%
FoRest	Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино	4 кв. 2020 г.	от 6 713 560 руб.	от 5.85%
Городской квартал BIGTIME	Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская	4 кв. 2020 г.	от 7 571 800 руб.	от 6%
Метрополия	Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект	1 кв. 2023 г.	от 6 292 000 руб.	от 5.99%
iLove	Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская	4 кв. 2024 г.	от 9 741 600 руб.	от 5.85%
Тополя	Москва, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Люблино	2 кв. 2021 г.	от 5 271 352 руб.	от 4.9%
Nagatino i-Land	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк	2 кв. 2022 г.	от 10 234 566 руб.	от 4.5%
Dialog	Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская	4 кв. 2021 г.	от 13 374 805 руб.	от 5.85%

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Источник: www.irn.ru