Обзор рынка недвижимости по итогам 3-х кварталов 2020 года

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru)	Сен 20	Авг 20	Дек 19
Индекс стоимости жилья, Р/м2	186 636	+1,3%	+4,6%
Индекс стоимости жилья, $/м2	2 486	-0,8%	-11,9%
Индекс стоимости жилья, €/м2	2 098	-1,0%	-17,5%

В сентябре темпы роста цен на вторичное жилье в Москве еще увеличились. Рынок толкает вверх ослабление рубля и снижение ставок по ипотечным кредитам и банковским вкладам. Однако дорожает «вторичка» очень неравномерно.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам сентября стоимость метра на вторичном рынке в среднем увеличилась на 1,3% и достигла 186 600 руб. Долларовые цены на фоне ослабления рубля упали на 0,8% и составили в среднем $2 490 за кв. м.

Раскупают в первую очередь бюджетные, но не самые дешевые варианты. Среди типов жилья в лидерах по темпам роста цен – квартиры в современных панельных домах (+2,5%) и в кирпичных пятиэтажках (+2,4%). Все остальные сегменты прибавили меньше, чем рынок в среднем, а цены на современный монолит-кирпич фактически топчутся на месте (+0,2% за месяц).

Аналогично с комнатностью. Однушки и двушки прибавили по 1,6%, трехкомнатные квартиры – 1%, а многокомнатные – 0,6%. В разрезе географии также больше всего подорожали демократичные локации — Северный округ, районы за МКАД, Южный, Северо-Восточный и Восточный округа. Остальные округа подорожали меньше рынка в среднем, а в самом дорогом из них – Центральном – цены за месяц не изменились.

В целом районов, где стоимость жилья выросла больше, чем в среднем по рынку, меньше тех, где темпы роста отставали от среднерыночных. В ряде районов, в основном достаточно дорогих, цены вообще упали. Фактически, рынок перекосило: в некоторых локациях — прежде всего там, где объем предложения невелик, — цены подскочили из-за вымывания самых бюджетных лотов. Эти районы и тянут рынок вверх. А в остальных цены растут значительно медленнее или вообще не растут.

Ситуация в экономике все больше напоминает ноябрь-декабрь 2014 г., когда на фоне конфликта с Западом произошла девальвация рубля, которая в свою очередь вызвала ажиотаж на рынке недвижимости. В последнее время также появляется все больше факторов нестабильности: вторая волна эпидемии коронавируса, события в Белоруссии, возможные новые санкции против России в связи с предполагаемым отравлением Алексея Навального, война в Нагорном Карабахе, в которую может быть втянута и наша страна. Все это оказывает очень сильное давление на рубль, который, несмотря на достаточно стабильные цены на нефть, быстро теряет позиции относительно других валют. В настоящее время рубль уже почти достиг весенних минимумов и не исключено, что может опуститься и ниже.

Ослабление рубля, как обычно, подогревает интерес к одному из главных отечественных защитных активов – к московской недвижимости. Спрос также продолжает стимулировать удешевление ипотеки и снижение доходности депозитов, которое приводит к перетоку средств из банков в недвижимость — см. «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?». Поэтому растут и цены.

Однако повышенный спрос не бесконечен, особенно в условиях падения доходов населения. В 2014 г. ажиотаж, напомним, продлился примерно два месяца и завершился стагнацией и падением цен. Ситуация может повториться и на этот раз: в ближайшие месяцы, примерно до нового года, цены будут расти, а затем рынок встанет, потому что у покупателей закончатся деньги, а у продавцов – адекватные по цене квартиры.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru)	РУБ USD EUR	Сен 20	Дек 19
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	161 121	+5,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	162 198	+3,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	178 422	+6,8%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	175 624	+4,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)	199 488	+3,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	202 624	+2,7%
Все панельные и блочные дома	167 247	+5,4%
Все монолитные и кирпичные дома	192 579	+3,4%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru)	РУБ USD EUR	Сен 20	Дек 19
Однокомнатные квартиры	184 796	+5,6%
Двухкомнатные квартиры	184 789	+5,2%
Трехкомнатные квартиры	177 757	+4,0%
Многокомнатные квартиры	191 721	+3,0%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru)	РУБ USD EUR	Сен 20	Дек 19
Центральный округ	325 420	+3,4%
Северный округ	185 498	+5,9%
Северо-Восточный округ	162 134	+3,1%
Восточный округ	174 287	+7,5%
Юго-Восточный округ	156 167	+5,1%
Южный округ	163 419	+4,0%
Юго-Западный округ	210 699	+1,4%
Западный округ	205 743	+6,7%
Северо-Западный округ	186 562	+1,2%
Все районы за МКАД	142 499	+7,1%

«Дорогое» и «дешёвое» жильё (www.irn.ru)	РУБ USD EUR	Сен 20	Дек 19
Индекс стоимости «дорогого» жилья 20% самых дорогих квартир	318 010	+4,8%
Индекс стоимости «дешевого» жилья 20% самых дешевых квартир	136 113	+5,7%
Индекс расслоения Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»	2,34	-0,8%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru)	Сен 20	Авг 20
Индекс ценового ожидания Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее » Темп изменения цен на жилье	+0,8 %/мес.	+0,6%
Индекс доходности жилья Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее » Сравнение жилья с банковским депозитом Источник: www.irn.ru	2,5 б.деп.	+0,5 б.д.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов г. Москвы в сентябре 2020 года